Fonte: MySolution
La plusvalenza per le cessioni di immobili ristrutturati con il Superbonus non scatta, se la casa è stata adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita. La delimitazione del perimetro applicativo della nuova ipotesi di tassazione è stata sancita dall’Agenzia con la circolare 13/E/2024 e mira a salvaguardare la detassazione di immobili per i quali può escludersi l’intento speculativo dell’operazione.
L’ultima Legge di Bilancio (Legge n. 213/2023, art. 1, commi da 64 a 67) ha introdotto a partire dal 1° gennaio 2024 un’ipotesi di plusvalenza che si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni. La plusvalenza configura un reddito diverso se non conseguito nell’esercizio di arti e professioni e di imprese commerciali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice.
La nuova fattispecie impositiva si applica:
- per la prima cessione dell’immobile interessato da interventi ammessi al Superbonus;
- sia se il Superbonus è stato fruito direttamente in dichiarazione sia se si è optato per cessione/sconto ex art. 121 del D.L. n. 34/2020;
- a prescindere dalla durata del possesso delle unità oggetto degli interventi.
Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, a prescindere dall’aliquota applicata (110, 90 o 70%).
Restano esclusi, invece, gli immobili:
- acquisiti per successione;
- adibiti ad abitazione principale del cedente/suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni ovvero per la maggior parte del periodo (inferiore a 10 anni) antecedente la cessione.
La citata circolare evidenzia, inoltre che, trattandosi di modifica inclusa nell’art. 67 del TUIR, questa interessa i soli “redditi diversi” percepiti al di fuori dell’attività d’impresa/professionale.
In relazione al requisito temporale, in coerenza con altri chiarimenti rilasciati nel merito, per quanto riferiti a fattispecie diverse, l’Agenzia ritiene che per “data di conclusione degli interventi” vada fatto riferimento alle abilitazioni amministrative o alle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica (art. 6-bis, D.P.R. n. 380/2001) e dai regolamenti vigenti.
Esempio
Caio ha acquistato un appartamento il 5/07/2012 per euro 200.000 (imposta di registro inclusa) e ha proceduto a effettuare il cappotto con ultimazione dei lavori il 1/07/2021 (Superbonus 110% fruito su una spesa di euro 30.000, IVA inclusa). Egli cede l’immobile il 30/09/2024 per euro 300.000. Ha residenza anagrafica dal 1/01/2013: avendo destinato l’unità immobiliare a propria abitazione principale negli ultimi 10 anni di possesso, non scatterà alcuna plusvalenza imponibile. Se fosse stata una seconda casa, non opererebbe la causa di esonero e Caio sarebbe costretto a tassare la plusvalenza. Avendo posseduto l’immobile per più di 5 anni, può procedere alla rivalutazione del costo di acquisto. Ponendo un coefficiente pari a 1,204 al 5/06/2012 (assunto alla data del 30/09/2024) si avrà: euro 200.000 (costo storico da rivalutare) x 1.204 (coeff. – Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie (istat.it)) = euro 240.800. Il contribuente potrà decidere se applicare l’imposta sostitutiva del 26% o far partecipare la plusvalenza al reddito complessivo, indicandolo nel quadro RL del Modello Redditi PF.